Dicas para escolha de imóvel para uma franquia

Olá a todos,

Aqueles que estão acompanhando minha saga para iniciar a franquia, finalmente consegui a aprovação de um imóvel, e já estou na fase final de negociação, acredito que semana que vem estarei junto com o arquiteto da franquia fazendo o projeto arquitetônico da loja. Espero conseguir estar funcionando antes do natal, o que seria muito bom!

Para escolher um imóvel para implantar uma franquia, estabelecerei aqui alguns passos para te orientar nessa jornada. Gostaria de dizer que formulei isso baseado na minha experiência, não li em nenhum lugar, por isso mesmo fique livre para seguir o que achar bom, e ignorar o que julgar ruim.

Você está fazendo isso errado

1- Levantamento dos imóveis disponíveis

Aconselho nesse primeiro momento, o candidato a franquia fazer um levantamento de todos os imóveis que se encaixem no perfil da franquia. Isso significa que você deve comprar o jornal de anúncios da sua cidade e circular o nome de todos os imóveis adequados (sim, igual o pessoal que está procurando por emprego nos filmes). Além disso, circule o nome de todas as corretoras e endereço, pois se agradar precisará deles. Finalmente, recomendo entrar na internet e descobrir todas, ou ao menos a maioria (se morar em uma capital) das imobiliárias na região onde te interessa ter a loja, e que não conste nos jornais. Faça uma visita fisica a imobiliária e o levantamento lá.  Não confie nos sites das imobiliárias da internet, praticamente todos eles estão desatualizados, apenas pegue o endereço delas e visite. Se você for preguiçoso, será prejudicado.

Aqui, basicamente os dois itens que excluem o imóvel do perfil é: tamanho e valor do aluguel. Quanto a valor do aluguel, a ampla maioria já informa quando você procura. Já a respeito de tamanho, além de muitos não informarem, é MUITO COMUM eles MENTIREM no tamanho do imóvel. Vou te dar um exemplo real: saí com meu sócio procurando um imóvel, e achamos um de 140 m2, num valor excelente de aluguel, e boa localização. Ficamos animados. Fomos "in site" e fizemos a medição: 27m2!!!! Isso mesmo! Quase 4x menor que o informado!!! Nunca confie no tamanho informado!

Nessa primeira fase, tente levantar o maior número de imóveis possíveis, pois você verá que isso terá efeito lá na frente.

2 - Visita aos imóveis

Depois de levantado todos os imóveis disponíveis, adequados aos perfis, selecione por bairro. Sim, você terá que visitar um por um, e será melhor se você visitar os bairros uma vez só e avaliar todos ali. Nesse momento você continuará o processo de filtragem: verá logo de cara que muitos não tem o tamanho informado, outros estão em vizinhança ruim, má condições externas, poucos passantes, etc. Vá filtrando. Dica importante: não descarte todos os imóveis se eles não tiverem 100% dentro do perfil. Esse foi um erro que eu fiz. No final de todo o processo, será importante você ter muitos imóveis para mostrar a franquia (mesmo que você saiba que muitos fogem ao perfil).

3 - Entrar nos imóveis 

Depois de ter visitado "in site", e ter eliminado todos que fogem completamente do perfil e tamanho, você ficará com uma lista bem reduzida. Recomendo chegar nessa fase com pelo menos 10 imóveis. Agora você terá que ir às corretoras e pegar as chaves. Leve vários documentos como identidade, carteira de motorista, pois eles exigem para liberar as chaves; se você tiver vários documentos, poderá pegar várias chaves de uma vez. Em seguida fará a medição real do tamanho, verá se não tem algum problema grave nas instalações, se não precisará de muitas reformas, se tem alguma parede/escada ou qualquer outra coisa que terá que tirar ou reformar, etc. Tire fotos dos imóveis, dentro e fora. Do lado de fora tire fotos da faixada do imóvel, depois tire uma foto dele com o vizinho da direita, e depois dele com o vizinho da esquerda: vale a pena enviar pra franquia essas fotos.

4 - Apresentar o imóvel à franquia.

Todas as boas franquias farão uma avaliação rigorosa do local onde será implantada a loja. Algumas até enviarão representantes para ver os locais fisicamente (apesar que com o google view muitas tem "preguiça" e o fazem só pela internet). Nessa fase, vale a pena você enviar pra franquia no mínimo 6 ou 7 sugestões, mesmo que você saiba que dessas só 3 ou 4 tem potenciais. Mas por que isso? Por que não enviar só as melhores? Esse foi um erro que eu fiz, e tentarei explicar primeiramente por uma alegoria.

Imagine que você tenha uma loja de acessórios e coloque na vitrine da sua loja uma bolsa que custe R$3.000. Cara não é? Agora, imagine que do lado dessa bolsa, você coloque outra que custe R$40.000. Agora aquela primeira parece barata, não é?

Se você enviar pra franquia só o filé mignon, só as três melhores, correrá o risco deles selecionarem apenas 1 delas, e se por algum motivo não der certo (já ter sido negociada no intervalo, falta de alvará dos bombeiros, proprietário voltar atrás por algum problema), as outras duas parecerão ruins aos olhos deles, mesmo que sejam boas. Já se você enviou 7 opções, certamente aquelas 3 melhores, o filé mignon, vai ser avaliado com bons olhos, já que as outras são maçãs podres. O erro que eu cometi foi justamente enviar só o filé mignon, ter dado um problema na nossa primeira opção, e eles recusarem as outras duas. Tive muito trabalho e muito suor para conseguirem que aprovasse depois uma das outras duas, visto que todos os outros imóveis da cidade eram muito piores. Não façam isso!

5- Negociação

Última fase, e aqui requere paciência e sangue frio. Depois que a franquia autorizar um imóvel, você irá entrar em contato com a imobiliária. Não se afobe,e pois negociará mal, não caia na armadilha do medo de ele ser alugado antes, pois além dessa chance ser muito pequena, uma negociação ruim pode ser pior que um imóvel ruim.

Na negociação sempre peça "carência", que é um tempo que você ficará com o imóvel sem que o aluguel seja cobrado. Esse tempo costuma variar de 30-60 dias, poucos lugares não aceitam a carência. Chore bastante, diga que se a loja não estiver de pé não há como você levantar o dinheiro do aluguel; sempre ajuda. Além da carência, peça um valor abaixo daquele cobrado, sugiro um valor entre 10-20%. O pior que pode acontecer é eles não aceitarem essa redução, em muitas vezes reduzirão um pouco mas nem tudo que você pediu. Finalmente, certifique-se que o imóvel tenha ALVARÁ do corpo de bombeiros! Nunca alugue um imóvel que não tenha, a dor de cabeça que você terá, e o risco de ter que desocupar o imóvel se alguém te dedurar não vale a pena.

É isso pessoal, espero que tenha ajudado. Mais pra frente atualizarei com posts sobre dicas ao montar a loja. Abraços!